高新南区成自泸以东将要动起来？新川有大变化？

几天前，UPer老k发布一条帖子，引起了论坛不小的震动。一份名为《成都高新技术产业开发区改革创新局成都高新区新川创新科技园及成自泸以东公园城市设计服务采购项目政府采购需求论证》的文件，似乎预示成自泸东终于要动了，而且早就规划好的新川也要做调整了。

Number1

今年四月提出招标文件

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从下图可以看出，原新川创新科技园的大部分地区与成自泸东边的部分地区组成高新南区公园城市示范区，将重新规划。

具体招标范围，北起会龙大道，南至东寺街，西起梓州大道，东至成自泸高速以东区界，规划面积约11.13平方公里。

规划以公园城市为理念，用地布局强调职住平衡，除了产业用地，还将有居住、教育、医疗等公共服务设施，道路方面强调TOD理念，以及完整系统的慢行系统。

5月底，评标结果公布，上海同济城市规划设计研究院有限公司得分最高。

而在5月24日，上海同济官网也发布了中标信息。

 总体来说 

 各路UPer对此事是报以积极的态度 

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不过疑问集中在两个方面：

1、新川都规划好了，路网都修完了，为何要改？

2、成自泸以东都是绿地，怎么会有住宅，什么时候改规的？

接下来，UP君就围绕这两大问题，进行解读。

Number2

新川规划接近完美

但依然有瑕疵

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UP君在过往多次专文讨论过新川，盛赞它采取 “ 像素式 ” 、 “ 小街区 ” 规划：平均毛容积率1.4，可出让、不可出让用地面积均等，在可出让用地中，产、住、商比例为5:3:2；各类用地充分混合，如像素般错落分布。

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其中最令人印象深刻的就是社区综合体，布局在街区间，提升了居民生活品质与便利度。

但是，随着成都城市规划的迭代更新，几近完美的规划，还是遇到了新事物的挑战。

比如，大热的TOD，地铁首批TOD项目中，新川区域内就有新川科技园南站和东寺车辆段，周边有陆肖站、张家寺&锦水花乡站。

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还有公园城市理念的提出，新川规划的是“ 新川之心 ” 这样的中央公园，分为约18万方的西区和约40万方的东区，而其他区域规划的公园面积比较下来就偏少、偏小，内部片区与外围生态的融合不够。

还有网友诟病的商业，虽然商业用地不少，但是呈现出来的主要是公寓产品和商业别墅，真正的商业配套确实乏善可陈。

原先规划的有轨电车和红星路BRT，也因为现实因素而未实现，且因此大部分区域完美避过了地铁，真的该调规了。

Number3

成自泸以东

高新南区的最后处女地

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成自泸以东，可以说是高新南区的最后处女地，在早期的新川规划图上，它还被称为 “ 中和农业生态示范园区 ” 。

从下图可以看出，高新南区成自泸以东还有颇大的一片土地，总面积为6平方公里（9000亩），有2800亩基本农田，有地铁龙灯山停车场、中和污水处理厂、垃圾压缩站、公交场站、市六医院、中石油西油司基地等建设项目。

此次参与招标的区域，如下图所示，绿色框内、会龙大道以南的2.8平方公里。

根据《成都市城市总体规划（2011-2020年）》、《成都市城市总体规划（2016-2035年）（在编）》、《成都市生态守护控制规划》，中和街道成自泸以东区域为城市绿隔区，禁止村民住宅以外的一切建设，包括地铁龙灯山停车场、中和污水处理厂、垃圾压缩站、公交场站等在建和拟建重大基础设施均还未落实规划。

在用地管控上，这一区域与环城生态区类似，建设用地只能逐年减少，即使实施土地整理，也只能拆旧不得建新，布局产业化项目难度较大。

虽然集体建设用地流转程序无障碍，但因城市规划为绿隔区，企业取得土地后要启动建设，必须首先调整规划，而成都市总规调整的批准权在国务院，协调难度很大。根据不动产登记相关规定，在完成规划调整前，企业很难取得不动产登记权证。

如企业未来需再次流转，需首先征得原集体经济组织全体成员的同意，难度很大，该部分不动产相当于企业全自持资产，企业经营负担较大。所以，目前将该部分集体建设用地流转给企业的条件不成熟。

那么，是不是就不能动呢？也未必。

早在去年，成自泸高速以东规划绿地（又称郊野公园）改造提升方案已在研究中，该片土地极有可能由政府平台公司实施土地整理后，节余建设用地指标在当地使用或流转出去使用。

5月29日川委发〔2019〕14号-省委、省政府关于加快天府新区高质量发展的意见 一文中，提出要加快建设新川等国际合作园区，似乎也是一个积极信号。

所以也有可能，高新区在积极争取省、市支持，突破城规，这样土地流转就不再是个障碍，而这块区域则会从农地摇身一变成为和新川一样的产业用地。

OK，大家认为UP君的猜测准不准呢？

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编辑：1912

美编：Amy

主编： Comet 

图文来源：成都向上 / 网络

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